La importancia de disminuir los intermediarios en la gestión Registro – Catastro

En mi reciente ponencia del Seminario de Avances del Catastro Multifinalitario en América Latina, realizado en Bogotá, me centré en enfatizar la importancia de colocar al ciudadano en el centro de los beneficios de los procesos de modernización.  Hacía mención, del enfoque de procesos en la integración de la gestión Catastro – Registro, recalcando que la revisión de procedimientos es un paso obligado para disminuir actividades, pasos, requisitos o tareas que no agregan valor, que son consecuencia de las limitantes que hemos tenido y que quien las sufre es el usuario final.

Un proceso de modernización es más amplio que un proceso de automatización.  Más importante que diseñar un sistema o un método de barrido catastral se debe impulsar una estrategia de mejora de los procedimientos con una óptica de eficiencia en los servicios al ciudadano en al menos tiempos, costos, calidad gestión de datos y trazabilidad.

En el caso de este artículo, quiero referirme a la cantidad de intermediarios que hay en una gestión registral, y cómo esto afecta los indicadores de atractivo para la inversión en un país.

1.  Más intermediarios = más procedimientos = más requisitos = más tiempo = más costo.

Impulsar un proceso de modernización de la gestión registral debe considerar la cadena del trámite completo, no en beneficio de la instiucionalidad sino del ciudadano.  Desde nuestra óptica institucional siempre pensaremos en una nueva revisión, un nuevo control cruzado, un nuevo requisito, como aspectos que creemos agregan valor, y aunque pensemos en reducción de tiempos no necesariamente pensaremos en los tiempos globales y la mejora de condiciones a los actores que están por fuera de la institución pero que intervienen con el usuario, como el agrimensor, notario, banco o municipio.

Un ejemplo valioso de la aspiración a la que apunta el Modelo de Gestión Integrada Catastro – Registro de un país en Centroamérica al que me ha tocado acompañar, sus retos incluyen:

  • La falta de acceso a la información registral por parte del notario, obliga al ciudadano a sacar un certificado registral.
  • La dispersión de un catastro en tres instituciones diferentes, con una realidad física, una realidad tributaria y una realidad fiscal, y que impacta al ciudadano pues debe ir a cada uno de estos lugares por una solvencia, por un pago o en el peor de los casos por una inspección.
  • La dificultad de un rectorado efectivo de los topógrafos acreditados, que implica dudar de su mensura e ir a inspección en más del 5o% de los casos.
  • La falta de un acceso cercano al ciudadano, que permita hacer una radicación (presentación) sin tener que acudir a una oficina física que solo está en las sedes departamentales.
  • La buena intención de ayudar a los municipios en su recaudación, pero que obliga a obtener una solvencia tributaria para poder hacer una inscripción registral.  Con las complejidades que esto lleva, pues entre el tiempo que tramita requisitos puede vencerse la vigencia de esa solvencia.

Esto hace que el ciudadano deba ir: al Registro de la Propiedad, al notario, al topógrafo, al Catastro Fiscal, al Catastro Municipal, al Catastro Físico y siempre al final con todos los requisitos al Registro de la Propiedad.  Esta interacción es al menos dos veces, en el caso que se le entregue lo requerido en el primer intento, que no haya que sanear algún dato discordante, que no requiera una constancia de zona fronteriza y claro, con varias sesiones al menos con el notario que en cierta forma se beneficia de esta complejidad.

Un proceso de modernización debe incluir la mejora del modelo de gestión de cara al ciudadano.  Si no, solo es automatización de los vicios.

En este país, de poco hacía que en Registro disminuyeran el tiempo de inscripción de 30 a 22 días, si el tiempo en Catastro es de 10 días la aprobación de un plano + 15 días un certificado + 25 si hay una inspección: y si hay tres catastros de por medio; multiplíquelo.  De modo que, si este país al que me refiero logra (porque si insisten con disciplina lo van a lograr) en el corto plazo materializar la aspiración de simplificar esa cadena, con con un número único de trámite, tal como lo llegamos a acordar, seguro que habrá que ir a verlo no solo para disfrutar el sabor de las güirilas y el gallo pinto que son un lujo.

Pongo otro ejemplo, en el caso de Sudamérica, donde ahora estoy viendo el tema de procesos, en el que solo figura una versión de Catastro, pero donde interviene un curador urbano y un departamento de Planificación.  Sumado a este problema, Catastro está al final de la cadena, incluso después de haber sido inscrito el cambio que incluye modificación gráfica, y en la mayoría de los casos desconoce hasta la alerta que pudo recibir del curador, de una nueva edificación.  Esto hace que el ciudadano pase por: Registro de la Propiedad para la libertad de gravámenes, notario, agrimensor, curador, Municipio, Registro de la Propiedad para la inscripción y Catastro; con el riesgo que un año después de haber hecho la venta lo llamen de Catastro, que necesitan que les lleve el plano del topógrafo, pues no coincide la información con su base catastral.

El ciudadano es más importante que el procedimiento.

Muchos de estos pasos y controles parecieran ser buenos desde el lado institucional.  Pero desde el lado del ciudadano, son tiempo, costo, duplicidad de requisitos, discordancia de información, finalmente bajos indicadores de competitividad para el país.

Aun así, el potencial de lo que aspira este país bananero seguro será un ejemplo digno de venir a ver.  Ah, porque aquí además la bandeja paisa o el patacón gratinado son un espectáculo que no cuentan esas series de mala fama que lanza Netflix.

2.  Menos intermediarios = mayor incentivo para el mercado de inmuebles = incremento de la cultura registral.

Disminuir los intermediarios en la cadena transaccional Registro – Catastro no se puede hacer desde la óptica de las instituciones, por individual.  Esta no es una labor para técnicos catastrales, ni siquiera para registradores, pues una generalidad de ellos se apegarán a la costumbre, al procedimiento o inclusive a la ley.  Ni siquiera vayan a meter informáticos que se darán el gusto de usar términos como #AI #4IR #IoT #BigData #DeepLearning #DigitalTwin.  Estos cambios (conste que apenas estoy hablando de los intermediarios) ocupan una óptica de ingeniería industrial y voluntad política por decisiones en pro del desarrollo de una nación;  con la sensibilidad del ciudadano que sufre la burocracia, y mucho sentido común por las buenas prácticas que han funcionado tanto en el contexto americano como en los países que ya superaron esa sensación que entre más complejo es más “cool”, sin descartar un grupo reducido de personas que siempre están en las instituciones, que tienen el sentido común muy desarrollado y solo están esperando la oportunidad para aplicar ideas de simplificación que no han tenido eco –aunque para ello tenga que venir uno pelo canoso a reforzar lo que ya se había pensado-.

Es como la frase célebre de uno de mis mentores al otro lado del charco:  Big projects doesn´t need engineers, but business guys.

Todo está en el enfoque al ciudadano, buscando lo que agrega valor.   Antes, comprar una recarga de minutos para la telefonía móvil o pagar la factura era un protocolo en la agencia; hoy se compra en la caja del supermercado o en línea.  Porque para ellos no es un negocio cobrar, sino dedicarse al servicio de innovación en la comunicación.  Antes cada telefónica tenía sus propios postes, cables, centros de datos, ahora tercerizan eso porque su negocio no es ingeniería civil, ni siquiera la informática.

Muchas de las cosas que hacen las instituciones estatales pueden tercerizarse, porque no agregan valor, o porque alguien lo puede hacer mejor.  Ejemplo la radicación (recepción), que puede ser realizada por un actor cercano al ciudadano ante el cual por fuerza deberá ir, como el topógrafo, el notario, el municipio, el banco, o podría ser gestado por el mismo ciudadano.  Desconcentrar labores no rentables para el Estado pueden incluso ayudarlo a concentrarse en normar operadores y eficientar labores de mayor valor para el ciudadano como la calificación y la inscripción.  Homologación de criterios de calificación y simplificación de plantillas puede conllevar a la implementación de motores de inferencia automatizables, para que disminuir el riesgo de equivocación desde quien radica el trámite, hasta el embudo de la calificación; casi como lo hace ahora un certificado registral que hace 40 años creíamos solo podía ser “razonado y redactado en verso” pero que ahora no vemos inconveniente que sea un resultado emitido por el sistema de forma tabular.

Y vea que ni siquiera estamos hablando de contratos inteligentes ni notarías abiertas.  Estamos hablando de disminución de intermediarios.

Muchas tareas pueden ser realizadas en menos pasos, si se piensa en el ciudadano.  Ejemplo, los pagos múltiples, que al final siempre van al mismo estado y que tecnológicamente se pueden particionar aunque se cobren en un solo punto.

El estado no tiene dinero; tiene nuestro dinero.  El Estado existe para dar un mejor servicio al ciudadano, no para controlar la voluntad entre las partes en actos lícitos. Los tomadores de decisiones deben centrar sus esfuerzos en la esencia del servicio público.

Del ciudadano se aprende más en el taxi en el recorrido desde la sede de Catastro hasta la oficina de Registro, que de los consejos teóricos de los gurús de las ISO.

Es genial que ahora hago una sola fila, para hacer la cotización, pagar con mi tarjeta y la presentación, en lugar de las tres filas que antes hacía entre el tasador, el banco y el receptor.  Ahora ni siquiera pago tramitador porque sé que el tiempo me va a ajustar.

Llevo tres rechazos en este trámite.  Cada vez me lo califica un analista diferente.

A mi no me interesa la firma del Director de Catastro, con que tenga un sello que diga que fue emitido por la institución y una forma de consultar si es fiel.

A esa lista de requisitos que publicaron no le entiendo.  Siempre tengo que pagarle al notario para que me los explique y al gestor para que me los revise.

No se para saco este requisito si en la ventanilla lo agarran y lo tiran a la basura.

3.  A cuántos pasos se puede disminuir una gestión registral.

Para reforzar que sí es posible simplificar, sin perder el control usaré los indicadores “doing business” a Octubre de 2018, de la cantidad de pasos que implica hacer una gestión registral, y me voy a enfocar en los países de América y de Europa como puntos de comparación.  Vea que la metodologá usada por doing business le llama “procedimientos”, porque yo puedo tener solo dos intermediarios como actores, pero si debo pasar por ellos tres veces, seguramente serán seis procedimientos; puesto que no paso por las mismas razones.  Y si bien algunos de estos indicadores se sacan de servicios específicas y contextuales a ciudades principales, son un punto de partida comparativo para pensar hacia donde queremos o podemos ir.

Países con más burocracia en cuanto a intermediarios de una gestión registral:

País Rank Intermediarios
Brasil 137 14
Nicaragua 155 9
Venezuela 138 9
Uruguay 115 9
Jamaica 131 8
Ecuador 75 8
México 103 8
Bolivia 148 7
Argentina 119 7
Guatemala 86 7
Panamá 81 7
Colombia 59 7

La tabla anterior muestra los países con más intermediarios, que van desde 7 hasta 14.  El extremo lo tiene Brasil, hasta con 14.

Dejando por fuera Brasil, entre los peores casos de complicación para el ciudadano en tramitología para estos fines están Uruguay, Venezuela y Nicaragua con 9 pasos.

México tiene 8 intermediarios.

Colombia, Panamá, Guatemala, Argentina y Bolivia tienen 7 intermediarios.

La primera columna es un ranking de eficiencia registral, que aparte de los intermediarios considera aspectos de calidad de la administración de tierras, los tiempos y la relación de costos respecto al valor del objeto en transacción.  Este ranking, entre más bajo, es mejor; de modo que los de mejor ranking en este grupo son Ecuador que teniendo 8 intermediarios tiene un ranking de 75, así como Colombia con un ranking de 59 con 7 intermediarios.  Aun así son ranking con muchos retos, arriba de 50; Bolivia y Nicaragua tienen los más alejados de una eficiencia atractiva para el ciudadano.

Países con un nivel moderado de intermediarios.

País Rank Intermediarios
Honduras 95 6
República Dominica 77 6
Paraguay 74 6
El Salvador 73 6
Chile 61 6
España 58 6
Haití 181 5
Costa Rica 47 5
Perú 45 5
Canadá 34 5

La tabla anterior muestra los países con intermediarios de 5 a 6.

Vean que aquí figura el resto de América Latina.

Aquí cae también España que está en 6 intermediarios y se puede ver con claridad que más allá de disminuir procedimientos influye también el aspecto costo, tiempo y calidad de información catastral, como son los casos de Canadá con un ranking abajo de 40, y Perú y Costa Rica con ranking abajo de 50.  También es extremo Haití que aunque solo tiene 5 intermediarios tiene un ranking de 181.

Indudablemente los índices de desarrollo son un tanto relativos, especialmente por el factor humano pues se ven impactados por el clientelismo político, falta de carreras de función pública y poco énfasis en la mejora de indicadores de eficiencia.  No digamos por la brecha en la poca cultura registral.

Países con óptimos intermediarios en la cadena registral.

País Rank Intermediarios
Estados Unidos 38 4
Italia 23 4
Suiza 16 4
Rusia 12 4
Finlandia 28 3
Dinamarca 11 3
Portugal 36 1
Noruega 13 1
Suecia 10 1
Georgia 4 1

Este es el otro extremo.  Vean, como los países entre menos intermediarios tienen están por abajo de 40 en el ranking de competitividad en eficiencia registral.Al menos 4 incluyen la posibilidad de hacer todos los pasos ante una sola autoridad registral; prácticamente es un auto-servicio ante un registro confiable.

Dinamarca y Finlandia tienen 3 intermediarios, con rankings de 11 y 28 respectivamente.

Rusia, Suiza, Italia y Estados Unidos tienen 4 intermediarios.  Por cierto, Estados Unidos es el único país de América dentro de este grupo.


Cierro el artículo con esto, para recordar que mis opiniones no necesariamente las traje de nacimiento, como a veces mi hija me hace sentir.

Un medio día a las 11:30 de la tarde, en las faldas de la Cordillera de Montecillos, hambriento y con aquella mochila del gps astillando los chorros de sudor de mi espalda, trataba de explicarle a un propietario el valor de la nueva medición que estábamos haciendo.  Luego de renunciar a usar palabras UTM, corrección diferencial, constelación de satélites, WGS84, formato digital y demás palabras que creía convencerían al dueño de la finca, le dije:

El valor más importante de esta nueva medición es que su vecino no se le podrá meter en el límite de su propiedad.

Sacó un machete que le llegaba a la cintura y me dijo:

Mire ingeniero, esta es la garantía que vale para mí.

Luego me invitó a comer unas tortillas recién hechas con huevo picado y frijoles, y me recomendó el camino como subir a la siguiente finca.

La esencia de lo que agrega valor, no la sabemos los que estamos desde el lado de diseño de procesos.  Lo sabe el ciudadano y no hay que dejar de preguntarle.

La esencia del servidor público es contribuir con el desarrollo del país, facilitándole la vida al ciudadano.

2 Replies to “La importancia de disminuir los intermediarios en la gestión Registro – Catastro”

  1. Saludos Bernard. Pienso que de las decisiones más interesantes de CNR es haberse centrado en un alcance ee integración Registro-Catastro, en lugar de aspiraciones “multifinalitarias” que pueden venir como consecuencia de simplificar procesos e integrar actores. Un abrazo.

  2. La muy buena ponencia comunicada en el sitio Geofumadas del Seminario de Avances del Catastro Multifinalitario en América Latina, realizado en Bogotá enfatiza la importancia de disminuir los intermediarios en la gestión Registro – Catastro.
    Es cierto que disminuir los intermedios en la gestión Registro – Catastro sea imprescindible para el beneficio del ciudadano y, por consecuencia, del país.
    Entre los beneficios ya señalados en la ponencia mencionada se puede enfatizar la disminución de los defectos, de los costos y de la corrupción, así como en paralelo el incremento de los recursos de la nación por el aumento de las tasas vinculadas a las transacciones índice de un dinamismo económico.
    Es obvio que el tema conlleva dos aspectos complementarios:
    1) La simplificación supone la eliminación de pasos burocráticos inútiles dentro de una administración y entre diferentes administraciones involucradas en la gestión Registro Catastro. Tuve la oportunidad de analizar recientemente un caso de validación necesaria de las lotificaciones para el registro de los predios, con el mapeo de los procesos se ha comprobado que se podía reducir el número de las etapas de 45 a 10. Para el registro de cada uno de los predios también la simplificación posible era significativa eliminando idas y venidas, controlando la cadena de las etapas técnicas y jurídicas por sistemas automatizados, utilizando códigos de barras o mejor, la nueva tecnología de blockchain con un alcance más amplio de seguridad.

    2) La integración Registro – Catastro es fundamental para garantizar que el beneficiario tenga la seguridad jurídica sobre su propiedad delimitada espacialmente (otro tema es la precisión adecuada de los levantamientos). La vinculación Registro Catastro puede tener varios grados de integración dentro de una misma organización institucional tipo Centro Nacional de Registros en El Salvador o entre diferentes Instituciones. Lo importante es garantizar, automatizar y mantener el vínculo bi univoco entre el derecho y el bien inmueble permitiendo transacciones ágiles sin defectos.
    Sin embargo, relacionar directamente la competitividad registral con el número de procedimientos a partir de encuestas tipo doing business parece complicado ya que las situaciones y tramites pueden ser bastante diferentes entre países o entre regiones de un país (además la mayoría de los paises mencionados en la encuesta doing business no tienen sistema catastro – registrado completo y/o homogéneo). Valdría la pena profundizar o documentar esta investigación y, si es posible, con aspecto multitemporal. Habrá que ver cuáles son los indicadores utilizados y la ponderación entre ellos. Los niveles de reclamos, impugnaciones, acciones de justicia asociados al grado de transacciones y accesos al crédito inmobiliario constituyen, por ejemplo, elementos significativos.
    Lo que sean las conclusiones y necesidades determinadas, no se debe perder de vista que la decisión política es determinante para disminuir los intermedios porque a menudo se deberán enfrentar fuertes resistencias a cambios sobre prácticas establecidas.

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